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世纪金源服务二次递表黄如论家族第一个IPO会成功吗?

时间:2021-11-29 03:15  作者:admin  来源:未知  查看:  
内容摘要:招股书失效不到一周,7月26日晚,世纪金源服务集团有限公司(简称“世纪金源服务”)第二次向港交所递交招股书。 过去30年,在资本市场一直保持低调的黄如论家族,罕见的在年初向港交所发起冲击。世纪金源服务很可能成为黄如论家族旗下首家上市公司。不过,...

  招股书失效不到一周,7月26日晚,世纪金源服务集团有限公司(简称“世纪金源服务”)第二次向港交所递交招股书。

  过去30年,在资本市场一直保持低调的黄如论家族,罕见的在年初向港交所发起冲击。世纪金源服务很可能成为黄如论家族旗下首家上市公司。不过,在物业管理公司上市浪潮下,世纪金源服务却成为了2021年首家招股书失效的物业股。

  世纪金源的创始人是黄如论,1951年出生在福州连江县。1986年,黄如论只身到菲律宾淘金,后于1991年回国投资,在福州成立了金源房地产公司,从8人小公司成为当地知名地产企业,迅速成为地产界的福州之王。

  奠定世纪金源在圈内地位的是1999年开发的北京世纪城项目,这也是其“超级大盘”滚动开发模式的开山之作。根据公开信息,位于北京市海淀区的北京世纪城,占地面积近180公顷,建筑面积400万平方米,耗资170亿元,是本世纪初北京规模最大的楼盘,其中包括住宅、酒店、广场、以及购物中心。随后,黄如论又把“造城”模式带到了昆明、西双版纳、腾冲等地。

  2001年到2010年,世纪金源先后在云南开发了建筑面积480万平方米、总投资100亿元的“昆明世纪城”项目;建筑面积206万平方米、总投资55亿元的“西双版纳滨江果园避寒度假山庄”项目;建筑面积200万平方米、总投资100亿元的“腾冲世纪城”项目。

  不过,世纪金源的扩张步伐突然在2015年停止了。2015年到2017年间,世纪金源没有在内地获取一宗土地,房地产收入均来源于其此前获取的超大体量项目存货销售。这其中的原因,或许与世纪金源的创始人黄如论卷入“贪腐案”有关。

  2014年8月,云南省委原书记白恩培被查,白恩培的起诉书中指出,2000年至2013年,白恩培利用职务便利以及职权和地位形成的便利条件,为世纪金源等十七个单位和个人,在工程建设、房地产开发、获取矿权及职务晋升等事项上提供帮助,受贿近2.5亿元。2016年6月,黄如论被免去政协第十一届福建省委员会常务委员职务,同时被撤销了政协委员资格,原因便是涉嫌行贿犯罪。

  受此影响,世纪金源这家曾在2009年销售额排名全国第八的地产公司,2016年,销售规模排名跌出TOP200之外。2018年初,黄如论退居幕后,将其持有的世纪金源集团80%股权,转让给其子黄涛和黄世荧,世纪金源集团实际控制人由黄如论变更为黄涛。

  世纪金源服务的前身是1992年成立的福州金源物业,最初专注于向世纪金源集团提供配套的物业管理。IPO前,黄涛和黄世荧共持股92%。

  世纪金源服务收入由物业管理收入和增值服务收入两部分构成,前者约占80%,后者约占20%。2018年到2020年,公司收入分别为9.22亿、10.59亿、12.89亿,年复合增长率18.2%。

  2018年末到2020年末,世纪金源服务在管建筑面积从4760万平方米增加到6439万平方米,年复合增长率16.3%。2021年4月末,在管面积进一步增长至7020万平方米。按客户划分,2021年4月末,与关联方世纪金源有关的在管面积为4819万平方米,占比69%;独立第三方的在管面积为2201万平方米,占比31%。

  与2018年末相比,独立第三方的在管面积占比大幅提高,由9%提高到31%。受此影响,物业管理收入中,第三方收入占比也显著增长。2021年前4个月,4.48亿物业管理收入中,第三方收入为0.69亿,占比15.4%,较2018年提高13个百分点。

  第三方占比提高,降低对关联方的依赖,这是对世纪金源服务有利的一面。2018年末到2020年末,第三方在管面积从429万平方米增加到1661万平方米,年复合增长率97%。2018年到2020年,来自第三方物业管理收入分别为0.16亿、0.88亿、1.72亿,年复合增长率232%。

  过去3年,无论是在管面积还是收入,第三方都保持着高增长,不过,第三方的规模增长却牺牲了部分利润。2018年到2020年以及2021年前4个月,第三方物业毛利率分别为14.8%、25.2%、25.1%、22.7%;同期关联方物业毛利率分别为32.3%、32.2%、36.1%、36.1%,两者相差约15个百分点。

  此外,近3年,来自关联方世纪金源的规模及收入增长缓慢,是世纪金源服务低增长的主要原因。2018年末到2020年末,来自关联方世纪金源的在管建筑面积年复合增长率仅5.0%;2018年到2020年,与世纪金源集团有关的物业管理收入年复合增长率仅12.4%。

  第三方物业毛利率低,关联方世纪金源集团规模增长缓慢,是限制世纪金源服务业绩增长的主要因素。由于世纪金源在中国内地的房地产开发业务出现明显萎缩,后者造成的影响更大。

  根据世纪金源服务的应付账款以及往来借款,公司与关联方世纪金源资金往来频繁。此前,世纪金源集团就曾动用过债券募集资金,清理关联方往来款。

  2015年,世纪金源集团先后发行了2笔总规模60亿元的债券,按当初的规定,这笔募集资金将用于补充世纪金源营运资金、调整债务结构。但2016年,世纪金源动用了部分募集资金用于清理期末关联方往来款,与债券募集书约定的资金用途不符。后来在债券受托管理人督促下,世纪金源将用于清理关联方往来款的16.69亿元募集资金,原路打回新开立的募集资金专项账户。

  2021年前4个月,世纪金源服务应付账款周转天数40天,其中关联方为132天,第三方为32天,第三方的周转天数显著短于关联方。整体来看,2018年到2020年,第三方应付账款周转天数稳定,分别为36天、33天、37天,同期,关联方应收账款周转天数分别为72天、116天、179天,大幅增长。

  两者差异如此明显,世纪金源服务招股书中的解释为,因为与关联方长期合作,关联方愿意给公司更长的信贷期限。这也侧面说明,与第三方开发商的关系中,世纪金源服务并不占据强势地位。

  2018年和2019年,世纪金源服务分别向关联方提供借款13.15亿、6.5亿,借款年化利率在6%到8%之间。根据招股书,这两笔借款主要用于暂时补充世纪金源的流动资金。根据世纪金源集团2018年上半年的债务报告,2018年6月末,其货币资金约60亿,一年内到期的非流动负债30亿,短期债务压力不大。

  2020年及2021年前4个月,世纪金源服务与关联方世纪金源间,没有往来借款。世纪金源服务想要上市,理清与关联公司的借款,减少关联交易,才能给投资者更为透明的财务数据。(完)

世纪金源集团成立于1991年,是一家综合性跨行业的国际企业集团。企业以“平台 投资”为战略驱动,拥有地产开发、酒店文旅、商业运营、生活服务、大健康等支柱产业,并在儿童、教育、消费互联网、金融服务、AI科技等领域投资布局,构建起幸福产业生态圈。